Ayer leí un artículo en Hosteltur: “Modelo condohotel para un proyecto de turismo rural” escrito por Alejandro Gómez y es un claro ejemplo que esta modalidad puede aplicarse a diferentes productos turísticos. En este artículo comenta que en ocasiones, los desarrollos rurales, no cuentan con liquidez suficiente o apoyo de bancos para emprender el proyecto.
No cabe duda que poco a poco la tendencia entre promotores inmobiliarios y gestores/empresarios hoteleros (dos grandes pilares de la “debilitada” economía española) van encontrando caminos afines para desarrollar y rentabilizar sus proyectos.
La tendencia es la de construir establecimientos mixtos. Es decir; parte turístico y parte promoción inmobiliaria. Me estoy refiriendo al condominio.
La gran mayoría de vosotros conocéis esta modalidad o habéis oído hablar de ella: El condominio ó en establecimientos hoteleros el condohotel. Pero para aquellos que precisáis algo más de información, os comento que se trata de lo siguiente:
La posibilidad de adquirir un apartamento, habitación, suite, etc, situada en un complejo hotelero y disfrutarlo -habitualmente durante un plazo de un mes al año, distribuyéndose el tiempo según sus necesidades o intereses. El resto del año la vivienda será alquilada/explotada por la cadena hotelera y pagará, al propietario de la unidad, una renta por su utilización.
En el “mundo rural”, con la modalidad del condominio, una vez realizado los estudios de viabilidad y legalización turísticas (Actualmente se considera como “alegal” pues existe vacío legal en España y existe bastante “presión” empresarial para conseguir su legalización), estudio de posibles subvenciones y/o ayudas, etc. Primero se hace de promotor, comenzamos a vender el producto rural finalizado o sobre plano y luego explotamos hoteleramente los espacios cedidos por los copropietarios.
El punto interesante de la figura condohotel, es que al comprador le podría proporcionar una rentabilidad mensual, semestral o anual pudiéndose ser ésta: fija, variable o mixta. Una interesante manera de comprar una casa rural minimizando la inversión, garantizándote una renta y despreocupándote del mantenimiento y control de la casa pues al hotelero le interese que todo esté en perfecto estado de revista y se encargue del mantenimiento, limpieza, pago de impuestos, administración comunidad copropietarios, etc.
Según comenta Alejandro Gómez en su artículo citado anteriormente: “El resultado es que con esta modalidad, el hotelero se dedica a su negocio principal, alquilar habitaciones, se financia gracias a la venta de las casitas, y no queda hipotecado de por vida”
Esta modalidad está funcionando muy bien en EEUU y el país Europeo con más desarrollos de este tipo es Francia. En España ya se han desarrollado algunos proyectos y se espera un fuerte crecimiento.
Comentaros que importantes promotores inmobiliarios y empresarios hoteleros como: Meliá, Barceló, Kempinski, Hyatt, Pestana, Sheraton, Starwood, Ritz Carlton, Mandarin, Westin, etc ya están desarrollando promociones de este tipo fuera de España ya que les está reportando una rentabilidad muy interesante, consiguen clientes satisfechos (fidelizados), no dependen tanto de obtener financiación, ayuda a minimizar la famosa estacionalidad, mayores tasas de ocupación, etc.
El Condominio (condohotel) puede ser muy interesante tanto en productos vacacionales, como en productos urbanos y tan bien, como comenta Alejandro Gómez, para productos rurales.
Me gustaría finalizar estas líneas con 10 aspectos a tener en cuenta:
1. Asegurarse de la viabilidad del proyecto, analizando, entre otras cosas, que la iniciativa es compatible con el destino y que los servicios que se quieren ofrecer son viables.
2. Desarrollar un buen modelo de negocio, determinando cual será el sistema de valor que se aportará a los inversores y qué esfuerzos se les exigirá.
3. Seleccionar un buen operador, que le dé credibilidad a los clientes, teniendo en cuenta que también hay importantes marcas nacionales.
4. Alinear los objetivos de todos los que participan en la cadena, ya que si todos los elementos que la forman ganan, todos empujarán para que el proyecto salga bien.
5. Tener cuidado con lo que se promete, en cuanto a la renta, incentivos, servicios, etc
6. Asegurarse de que se controla el producto, para evitar que quede desprotegido. En este sentido existen formulas que contemplan que el promotor mantenga una parte de la propiedad.
7. Diseñar un buen sistema de relaciones para que no se haga imposible la razonable gestión del establecimiento.
8. Revisar a fondo el sistema legal. Actualmente no hay una regulación específica por lo que se regula a través de la normativa inmobiliaria y hotelera.
9. Diseñar un buen plan de marketing, dirigido a inversores, usuarios e intermediarios, habilitando un presupuesto adecuado para ello.
10. Retener a los propietarios. Si no se les da lo prometido y el servicio no es bueno, venderán su propiedad y si ocurre de forma masiva comenzará la decadencia del CONDOHOTEL.
Saludos cordiales,
Miguel Canals.
No cabe duda que poco a poco la tendencia entre promotores inmobiliarios y gestores/empresarios hoteleros (dos grandes pilares de la “debilitada” economía española) van encontrando caminos afines para desarrollar y rentabilizar sus proyectos.
La tendencia es la de construir establecimientos mixtos. Es decir; parte turístico y parte promoción inmobiliaria. Me estoy refiriendo al condominio.
La gran mayoría de vosotros conocéis esta modalidad o habéis oído hablar de ella: El condominio ó en establecimientos hoteleros el condohotel. Pero para aquellos que precisáis algo más de información, os comento que se trata de lo siguiente:
La posibilidad de adquirir un apartamento, habitación, suite, etc, situada en un complejo hotelero y disfrutarlo -habitualmente durante un plazo de un mes al año, distribuyéndose el tiempo según sus necesidades o intereses. El resto del año la vivienda será alquilada/explotada por la cadena hotelera y pagará, al propietario de la unidad, una renta por su utilización.
En el “mundo rural”, con la modalidad del condominio, una vez realizado los estudios de viabilidad y legalización turísticas (Actualmente se considera como “alegal” pues existe vacío legal en España y existe bastante “presión” empresarial para conseguir su legalización), estudio de posibles subvenciones y/o ayudas, etc. Primero se hace de promotor, comenzamos a vender el producto rural finalizado o sobre plano y luego explotamos hoteleramente los espacios cedidos por los copropietarios.
El punto interesante de la figura condohotel, es que al comprador le podría proporcionar una rentabilidad mensual, semestral o anual pudiéndose ser ésta: fija, variable o mixta. Una interesante manera de comprar una casa rural minimizando la inversión, garantizándote una renta y despreocupándote del mantenimiento y control de la casa pues al hotelero le interese que todo esté en perfecto estado de revista y se encargue del mantenimiento, limpieza, pago de impuestos, administración comunidad copropietarios, etc.
Según comenta Alejandro Gómez en su artículo citado anteriormente: “El resultado es que con esta modalidad, el hotelero se dedica a su negocio principal, alquilar habitaciones, se financia gracias a la venta de las casitas, y no queda hipotecado de por vida”
Esta modalidad está funcionando muy bien en EEUU y el país Europeo con más desarrollos de este tipo es Francia. En España ya se han desarrollado algunos proyectos y se espera un fuerte crecimiento.
Comentaros que importantes promotores inmobiliarios y empresarios hoteleros como: Meliá, Barceló, Kempinski, Hyatt, Pestana, Sheraton, Starwood, Ritz Carlton, Mandarin, Westin, etc ya están desarrollando promociones de este tipo fuera de España ya que les está reportando una rentabilidad muy interesante, consiguen clientes satisfechos (fidelizados), no dependen tanto de obtener financiación, ayuda a minimizar la famosa estacionalidad, mayores tasas de ocupación, etc.
El Condominio (condohotel) puede ser muy interesante tanto en productos vacacionales, como en productos urbanos y tan bien, como comenta Alejandro Gómez, para productos rurales.
Me gustaría finalizar estas líneas con 10 aspectos a tener en cuenta:
1. Asegurarse de la viabilidad del proyecto, analizando, entre otras cosas, que la iniciativa es compatible con el destino y que los servicios que se quieren ofrecer son viables.
2. Desarrollar un buen modelo de negocio, determinando cual será el sistema de valor que se aportará a los inversores y qué esfuerzos se les exigirá.
3. Seleccionar un buen operador, que le dé credibilidad a los clientes, teniendo en cuenta que también hay importantes marcas nacionales.
4. Alinear los objetivos de todos los que participan en la cadena, ya que si todos los elementos que la forman ganan, todos empujarán para que el proyecto salga bien.
5. Tener cuidado con lo que se promete, en cuanto a la renta, incentivos, servicios, etc
6. Asegurarse de que se controla el producto, para evitar que quede desprotegido. En este sentido existen formulas que contemplan que el promotor mantenga una parte de la propiedad.
7. Diseñar un buen sistema de relaciones para que no se haga imposible la razonable gestión del establecimiento.
8. Revisar a fondo el sistema legal. Actualmente no hay una regulación específica por lo que se regula a través de la normativa inmobiliaria y hotelera.
9. Diseñar un buen plan de marketing, dirigido a inversores, usuarios e intermediarios, habilitando un presupuesto adecuado para ello.
10. Retener a los propietarios. Si no se les da lo prometido y el servicio no es bueno, venderán su propiedad y si ocurre de forma masiva comenzará la decadencia del CONDOHOTEL.
Saludos cordiales,
Miguel Canals.
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